Цены на жильё в США выросли на 60% с 2019 по 2025 год. Исследование Кейтлин Горбэк из McCombs School of Business нашло новый фактор — иностранные инвестиции. В 2010-х приток денег из-за рубежа поднял стоимость домов в районах, где таких покупателей было особенно много. Но выводы шире: даже там, где иностранцев почти не было, цены росли намного быстрее, чем строилось новое жильё, с 2009 по 2018 год.
Эластичность предложения — скорость, с которой застройщики реагируют на рост цен новыми домами — серьёзно упала по сравнению с периодом до 2000 года. По стране на каждый 1% роста цен приходилось лишь 0,26% роста предложения. «Ландшафт предложения в американских городах изменился за последние 20 лет», — говорит Горбэк. Строители просто не успевают компенсировать рост цен.
Поток иностранных денег усилился после 2011 года. Тогда Сингапур первым ввёл налог для иностранных покупателей жилья, и другие страны сделали то же самое. Инвесторы искали более дешёвые рынки и нашли США — одну из немногих стран с большим числом иммигрантов, но без такого налога. Совместно с Бенджамином Кизом из University of Pennsylvania Горбэк выяснила: с 2011 по 2018 год цены в районах с высокой долей иностранцев были в среднем на 6,7% выше, чем в соседних кварталах того же города. А вот предложение жилья там выросло всего на 1%.
Реакция рынка сильно отличается от города к городу. Горбэк приводит два примера. В Сан-Франциско построить новый дом крайне сложно. Рост цен на 1% даёт лишь 0,06% роста предложения. В Шарлотте, Северная Каролина, строить проще, поэтому спрос быстрее превращается в новые квартиры, а не в бешеные цены. «В Сан-Франциско спрос уходит в цены, в Шарлотте — в количество жилья», — объясняет Горбэк.
Исследование показывает: города сами контролируют ситуацию. Пример — Балтимор, где рынок оказался самым эластичным в стране. В середине 2010-х город пересмотрел процедуру выдачи разрешений на строительство. «Главный вывод: города сами отвечают за то, насколько чутко их рынок реагирует на спрос. Именно муниципалитеты контролируют зонирование и разрешения», — подчёркивает Горбэк. Работа «Global Capital and Local Assets: House Prices, Quantities, and Elasticities» опубликована в Review of Financial Studies.