Центр Сиэтла бьёт антирекорды. Почти 37% офисных площадей пустуют — это самый высокий показатель среди крупных городов США, по данным брокерской компании Cushman & Wakefield. Легендарная 44-этажная башня U.S. Bank Center на Пятой авеню и Пайк-стрит стоит наполовину пустой и продаётся по бросовым ценам. Ветеран рынка Мартин Селиг допустил дефолт по огромной части своего портфеля.
С 2020 года офисная недвижимость в центре потеряла 15 миллиардов долларов стоимости (46%), а налоговые поступления от неё упали на 128 миллионов. Это беспрецедентный кризис. После Великой рецессии 2008 года пустовал 21% офисов, и рынок восстановился за пять лет. Сейчас прошло уже пять лет, а спрос на офисы в Сиэтле так и не вернулся. Питер Колачински из компании Yardi считает, что примерно четверть офисных помещений города — это фактически «излишек».
Главный виновник — технологический сектор. С 2012 по 2022 год он наращивал офисные площади бешеными темпами: предложение в центре и районе South Lake Union выросло на треть (эквивалент примерно 18 башен U.S. Bank Center). А потом наступил спад. Tech-компании начали увольнять, но новые башни, заложенные в эпоху бума, продолжали выходить на рынок. Теперь tech-гиганты тратят деньги не на людей и офисы, а на дата-центры для AI. Если бы завтра вернулся весь допандемийный спрос, кроме спроса от одной только Amazon, на заполнение пустующих офисов ушло бы 16 лет, подсчитали в Cushman.
Присутствие работников в центре — едва 60% от уровня 2019 года, говорят данные сотовых операторов. Профессор Стивен Бурраса из Вашингтонского университета считает, что рынок не вернётся к прежнему. Арендодатели снижают цены: в U.S. Bank Center аренда уже упала достаточно, чтобы заполнить здание, но пока занято лишь 55%. В целом арендные ставки в центре упали на 25% с учётом инфляции. Однако у офисов есть срок годности: старые планировки и коммуникации выходят из моды. Колачински оценивает переизбыток офисов в США в 15–20%. В Сиэтле это 9–12 таких башен, которые могут оказаться никому не нужны.
Один из выходов — переоборудовать пустующие здания под жильё. Moody’s считает, что для этого подходят 14% офисов в Сиэтле, Yardi — 24%. Мэрия надеется получить до 6000 квартир за семь лет, что покроет примерно пятую часть излишка. Проблема в том, что большие современные башни вроде U.S. Bank Center перестраивать почти невозможно из-за массивных поэтажных плит и центральных санузлов. Лучше подходят старые небольшие здания, но их дорого доводить до новых строительных и сейсмических норм. Девелопер Джен Паскье признаёт, что не может понять, окупится ли перестройка её здания Liggett Building на 93 квартиры из-за неопределённости с налогами, безопасностью и рынком капитала. Сейчас в Сиэтле реализуется всего четыре крупных проекта конверсии на 400 квартир.
Дэн Берталет из Sightline Institute называет это «городом зомби-офисов». Колачински оптимистичнее: рынок справился лучше, чем боялись, а новые владельцы, купившие проблемные здания за копейки, могут проявить креатив. Но, добавляет он, будут и проигравшие. Исход, скорее всего, будет напоминать кризис торговых центров: немного удачных конверсий и много снесённых зданий.